こんにちは！アヤホームの中南です。

注文住宅でマイホームを建てるとき、当然のことながら住宅建築用の“土地”が必要です。
しかしながら、土地の購入や売却は人生に何度も経験するものではないため、「何から始めればいいのかわからない…」と途方に暮れてしまう方も多いもの。
そこで今回は、土地購入手続きの大まかな流れや注意点をご紹介していきます。

1. 土地購入手続き全体の流れ

土地を探し始めてから引き渡しを受けるまでには、たくさんのステップがあります。
まずは、全体の流れを把握するところから始めていきましょう。

＜ステップ1＞ 土地探し
インターネットでの検索に加えて、不動産会社や住宅会社に依頼しながら、情報収集を行います。

＜ステップ2＞ 買付証明書の提出
希望の条件にあう土地が見つかったら、売主に購入の意思を伝えるため、買付証明書を提出します。

＜ステップ3＞ 住宅ローンの事前審査（仮審査）
住宅ローンを利用する場合は、買付証明書提出と並行して事前審査の申し込みを進めます。事前審査に要する期間は一般的に、１週間程度です。

＜ステップ4＞ 不動産売買契約の締結
事前審査が承認されれば、物件の不動産売買契約を結びます。

＜ステップ5＞ 住宅ローンの本審査〜金銭消費貸借契約の締結
売買契約、建築工事がある場合は工事請負契約の締結後、住宅ローンの本審査に進みます。本審査の結果が出るまでは、1〜2週間程度。本審査を経て、金銭消費貸借契約（住宅ローンの正式契約）の締結となります。

＜ステップ6＞ 土地の引き渡し＋所有権移転登記
残金決済が終わったら、引き渡しと同時に所有権移転登記の申請を行います。多くの場合、登記手続きは司法書士に一任します。

次項からは、各ステップについて詳しく解説していきます。

2. ステップ1：土地探し

土地購入の第1ステップは、「どんな場所に住みたいか」をしっかり考えること。
そして、大切なのは、“100点満点”にこだわりすぎないことです。
希望の条件をすべて満たす土地には、残念ながらなかなか出会えません。また、価格も高くなる傾向にあります。
条件にこだわりすぎて見つからない上に、見つかっても予算があわず、何年たっても家を立てられない…という結果にもなりかねません。
希望条件にしっかりと優先順位をつけつつ、広い視野で土地探しをされることをおすすめします。

また、これまでも何度かお伝えしている通り、土地探しの際には押さえておきたいポイントがあります。ぜひ、以下の記事を参考に、後悔のない土地探しを始めてくださいね！

▶︎失敗しない土地さがしのポイント・注意点
https://ayaha-home.co.jp/ayahome/column/517/

▶︎土地さがしを始める前にやっておくこと
https://ayaha-home.co.jp/ayahome/column/513/

▶︎滋賀特有の土地事情
https://ayaha-home.co.jp/ayahome/column/169/

3. ステップ2：買付証明書の提出

買付証明書とは、売主に対して「この土地を購入したい」という意思表示をするための書面です。
一般的には、不動産会社などが持っている専用の用紙に、署名や捺印をするだけで手続きは完了です。この時点で、支払いが発生することはありません。また、買付証明書を提出した後でも、契約を結ぶ前であれば撤回も可能です。法的拘束力もなく、ペナルティなどもありません。
この買付証明書には希望の購入価格を記載することもでき、その金額が売主が提示している販売価格を下回っていても問題ありません。売主が条件に納得すれば契約を進めていくことになりますが、他にも購入希望者がいる場合には、購入価格の高いほうが優先されることも。そのため、希望購入金額の記入に際しては、不動産会社などとよく相談することが大切です。

4. ステップ3：住宅ローンの事前審査（仮審査）

買付証明書を提出すると、購入交渉が始まることとなりますが、並行して住宅ローンの事前審査を進めておく必要があります。
売主からすると、資金調達の目処がたっていない相手と本格的な交渉を進めづらいからです。人気の物件で、複数の購入希望者がいる場合、事前審査に通っている人が有利になることも考えられます。そのため、買付証明書の提出後、最低でも1〜2週間以内には事前審査を受けるようにしておきましょう。
事前審査は仮の審査ということもあり、本審査より簡略化して行われるのが一般的です。なかには、インターネット上で完結できる金融機関も。
事前審査は、複数の金融機関に対して同時に申し込むことも可能です。より良い条件で住宅ローンを組むためにも、いくつか候補を挙げて比較検討するのがおすすめです。

5. ステップ4：土地売買契約（不動産売買契約）の締結

無事に事前審査に通れば、いよいよ土地売買契約の締結に進みます。
契約時には、手付金が必要です。上限が20%と決められていて、一般的には土地価格の5〜10％程度を現金で支払います。さらに、不動産会社などを通して土地を購入する場合には、仲介手数料の半額を支払う必要もあります。

また、契約にあたっては、宅地建物取引士による「重要事項説明」もあります。説明をよく聞いて、納得した上でサインをします。
ただし、重要事項説明には専門用語や法律用語がたくさん使われていて、その場で理解するのは難しいことも。そのため、事前に書類のコピーを入手して目を通しておくことをおすすめします。特に、面積の食い違いや隣地との境界線、住宅ローン審査が通らなかった場合の契約解除時の手付金返還などがトラブルになりやすいポイントです。細かいところまで目を通しておいて、説明時に不明点について質問できるようにしておきましょう。

6. ステップ5：住宅ローンの本審査〜金銭消費貸借契約の締結

正式に売買契約を締結したら、いよいよ住宅ローンの本審査へ進みます。本審査では、申込者の本人確認書類や収入を証明する書類のほか、不動産売買契約書や登記事項証明書など、購入予定の不動産に関する書類も必要です。また、団体信用生命保険への加入のために、健康状態も確認されます。
本審査の際は金融機関に出向く必要がありますが、不動産会社や住宅会社の担当者などが同席してくれるケースもあります。

本審査は金融機関の本店で行われ、さらにローン保証会社による審査も行われることから、審査には1〜2週間程度かかります。その間に追加で資料提出を求められるケースもあり、そうするとさらに期間は延びてしまいます。また、事前審査に通ったからといって、必ず本審査に通るわけではありません。実際に融資が始まるまでは、油断禁物です。

▼詳しくはこちらの記事をご覧ください↓
https://ayaha-home.co.jp/ayahome/column/864/

本審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。
金銭消費貸借契約書は、住宅ローンの正式な契約書とお考えください。

7. ステップ7：土地の引き渡し＋所有権移転登記

金消契約を締結したら、売主に対して残金の決済（支払い）を行います。大きなお金を自分で動かすことが不安な場合には、金融機関から直接、売主の口座に入金してもらうことも可能です。
残金決済は通常、引き渡しと同じ日に行います。決済・引き渡し当日は、売主と買主、仲介する不動産会社や住宅会社の担当者、司法書士が同席するのが一般的です。
ここまでの手続きが滞りなく進めば、所有権の移転登記を残すのみ。基本的に、登記手続きは司法書士が行うため、報酬金額を確認して支払うだけでOKです。ここでようやく、購入した土地が自分たちのものとなります。

8. 理想的な家づくりのために、賢い土地探しを

ご紹介した通り、土地の引き渡しまでにはたくさんのステップがあります。
あらかじめ、土地購入の流れを把握しておくことが、スムーズで理想的な家づくりの第一歩。ぜひこの記事を参考に、賢い土地探しを始めてくださいね！

アヤホームでは、滋賀県各地に分譲地を多数ご用意しています。
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