こんにちは！アヤホームの中道です。
これから家づくりをする方にとって、最初のステップとなるのが「土地購入」です。気に入った土地が見つかった場合、その後どのような流れで購入に至るのか。分からないことが多く、契約やローンについても不安が多いと思います。
スムーズに家づくりをスタートできるよう、事前に土地の買い方や購入の流れについて理解しておくとベターです！



 

土地購入までのステップは5段階

気に入った土地が見つかったら、土地購入の手続きを行います。購入の流れは、大きく分けて5つの段階があります。

 

①買付証明書の提出

購入の意思を示す「買付証明書」を提出します。不動産会社などから渡される買付専用用紙に記入して渡す場合が多く、買主の著名や捺印が必要になります。購入申し込みという意味での書類なので、基本的に金銭のやり取りは発生しません。買付証明書では値下げ希望なども記載できるため、希望の購入価格がある場合はその金額を記載しても良いでしょう。
基本的に買付証明書を提出した順番に優先的に交渉されますが、値下げ交渉を記載した場合は売主が検討している間に、ほかの人から売り出し価格で買付証明書が提出されると優先順位が変わることもあります。どうしても購入したい物件や人気の土地の場合は注意が必要です。
なお、買付証明書を撤回しても撤回料などのペナルティは発生しません。

 

②住宅ローンの事前審査

買付証明書の提出とともに、住宅ローンの事前審査を進めます。事前審査とは、正式な住宅ローン審査の前に銀行がいくらまでお金を貸してくれるか事前に確かめることです。正式な住宅ローン審査は土地の売買契約後に行います。事前審査で必要金額の借入に対してOKが出れば、後の本審査でも事前審査と同額で借りることができます。もちろん、条件が変わると事前審査の意味がなくなってしまうので注意しましょう。
通常、買付証明書提出前後のタイミングでローンを借りる金融機関を2~3行に絞っておき、事前審査を行います。買い付けから契約までは通常10日ほどしか余裕がないため、買い付け後に住宅ローンの事前審査を提出すると間に合わないこともあります。事前審査が通っていると買い付けが有利になることもあるため、事前に審査を終えて置けるとベストです。



 

③売買契約の締結

契約時には現金で土地代金の10%ほどの手付金を支払う必要があります。さらに不動産会社を通して土地を購入する場合は、仲介手数料の半額を支払うことになります。
買付証明書提出から契約までは1週間から10日ほどしか時間がないため、前述のとおりローン事前審査など必要な手続きは事前に進めておくようにしましょう。
また、契約にあたって重要事項説明があります。宅地建物取引士の有資格者が説明を行うもので、物件の最終チェックになります。そのため、以前見聞きした条件と異なる場合や不明点があれば、きちんと質問して説明してもらうようにしましょう。
ただし、重要事項説明書には不動産や法律の専門用語が並ぶため、一度で理解するのは難しいかもしれません。重要事項説明は売買契約の直前になることが多いため、事前に書類のコピーを受け取って細かいところまで読んでおき、不明点や不安な点は説明時に質問できるようにしておくと良いでしょう。
説明を受けた後は、手付金、印紙代を支払い、売買契約書に著名捺印して契約を締結します。

 

④住宅ローン本審査

売買契約を取り交わした後は住宅ローンの本審査（本申込）に進みます。本審査は事前審査とは異なり、自分たちが金融機関に行く必要があります。運転免許証や保険証、源泉徴収票や所得証明書、実印や印鑑証明書など、金融機関によって必要なものは異なるため、事前に確認するようにしましょう。
住宅ローンの本審査に通ったあとは、金消契約（金銭消費賃貸契約）に進みます。金融機関と住宅ローンの貸主が、借入金額、返済年数、借入条件（金利・担保など）を約定するために交わす契約で、「金銭消費賃貸契約書」に実印で記名押印します。金融機関によっては契約に関するルールが決められている場合もあるので、金融機関の担当者に確認しておきましょう。

 

⑤引き渡しと残金決済

決済と引き渡しに進みます。ローン実行、残金の支払い、登記申請、諸経費の精算などを同日に行うことで、決済となります。休日は銀行手続きができないことから、平日の手続きとなるのが一般的です。
司法書士から登記必要書類の説明などがあり、固定資産税などのお金にまつわることを聞いた後、住宅ローンで借りるお金を自分の口座に振り込んでもらいます。その後売主（不動産会社やハウスメーカー）の口座へ残金を振り込み、決済や契約事項が滞り無く進めば所有権移転の登記を行います。基本的に司法書士が行うため、司法書士への報酬支払額を確認し、支払うだけで大丈夫です。
こうしてすべての手続きが終われば、晴れて土地が自分たちのものになります。土地売買契約から引き渡しまでは、通常1〜2カ月かかります。



 

土地購入時にかかる諸費用

土地購入時にかかるお金は、土地代だけではありません。さまざまなタイミングで諸費用がかかり、現金で支払う必要があるため、ローンを組む人でもある程度の準備が必要です。

 

不動産売買契約にかかるお金

不動産売買契約時に、売買代金の5〜10% を手付金として支払います。また、不動産仲介会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、土地の売買代金の3%＋6万円（消費税別）で、一般的には契約時50%、決算時50%で支払うことが多いです。

 

ローン契約にかかるお金

融資事務手数料といって、ローン契約時にかかる事務手数料を金融機関に支払う必要があります。金額は金融機関によって異なります。

 

土地の引き渡し・所有権移転登記にかかるお金

土地所有権移転登記費用（固定資産税評価額×15/1000）、そして抵当権設定費用（借入額×1/1000）、そしてそれらを依頼する司法書士に支払う報酬（10〜20万円程度）が必要になります。
※上記登記費用は軽減措置適用後の税率です。



 

土地購入時にかかる税金

土地購入時には税金もかかります。これらの金額も含めて、予算を立てるようにしましょう。

 

印紙代

日常の経済取引に伴って作成する契約書や領収書など、特定の文書に課税される税金のこと。不動産売買契約書に貼付する印紙の額は契約金額によって定められており、200円〜48万円と幅があります。なお、500万円以上1000万円以下は5000円、1000万円以上5000万円以下は1万円、5000万円以上1億円以下は3万円となっています。
※上記印紙代は印紙税額が軽減された金額です。

 

不動産取得税

土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得した際、取得した方に対して課税される税金のこと。税率は原則4%だが、令和6年3月31日までは土地及び住宅家屋は3%となっています。また、令和6年3月31日までに宅地等を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の1/2となります。

 

固定資産税

土地、家屋及び固定資産の所有者に対し、その価格をもとに算定される税額を所在する市町村が課税する税金です。住宅用地には課税標準の特例措置が設けられており、税負担が軽減されます。小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）の場合、固定資産税は1/6。それ以外の一般住宅用地は1/3に軽減されます。

 

都市計画税

市街化区域内の土地・家屋の所有者に課せられる税金のことです。都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用を充てるために設けられた税金で、市町村に納付する地方税のひとつです。小規模住宅用地の場合は、都市計画税は1/3。それ以外の一般住宅用地は2/3に軽減されます。

 

土地売買の契約解除について

土地を購入する際は、契約解除の条件についても確認しておきましょう。基本的に手付金は買主の手付金の放棄、または売主が手付金の2倍の額を支払えば契約の解除が可能です。
ほかに、契約不適合責任（売買する物件に欠陥が見つかった場合は物件の補修や代物請求、契約解除が可能）や危険負担による解除（天災などによって修理費が必要になる場合は無条件で契約を解除することができる）、契約違反による解除（売主または買主のいずれか一方がこの契約に基づく義務の履行をしない場合は契約金を解除し、違約金を請求することができる）、特約による解除（契約書に含まれない特別な事項で無条件で契約を解除できる）などがあり、それぞれ契約解除の内容が異なるため、事前にしっかり確認しておきましょう。

土地を買う際は、まず事前にローン審査を行って準備をしておくこと。また、ローンを組む場合でもある程度の現金を用意しておく必要があること。そして、土地代金や建物代金以外にも諸費用や税金などさまざまな費用がかかるため、余裕を持った資金計画が必要であることをご説明しました。これから土地を購入される方、家づくりを検討している方は、参考にしてくださいね！